Baunebenkosten beim Hausbau: Was dazu zählt

Alles Wichtige auf einen Blick

• Typische Posten sind zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten, Genehmigungen, Gutachten, Versicherungen, Vermessungsleistungen, Erschließung, Erdarbeiten sowie Außenanlagen.
• Regionale Unterschiede, etwa bei der Grunderwerbsteuer oder bei Preisen für Dienstleistungen, können die Gesamtkosten beeinflussen.
• Ein individuell bemessener Kostenpuffer kann helfen, noch nicht abschließend kalkulierte Ausgaben zu berücksichtigen.
• Je nach Vorhaben und persönlichen Voraussetzungen können Förderprogramme für die Finanzierung relevant sein. Die jeweils aktuellen Bedingungen müssen für das konkrete Projekt geprüft werden.

Was sind Baunebenkosten?

Unter Baunebenkosten werden üblicherweise Ausgaben zusammengefasst, die neben den eigentlichen Kosten für das Haus entstehen. Welche Positionen dabei als Baukosten beziehungsweise als Baunebenkosten eingeordnet werden, kann je nach Anbieter, Vertrag und Kalkulation unterschiedlich sein.

Zu den möglichen Baunebenkosten gehören beispielsweise Kaufnebenkosten beim Grundstückserwerb, Gebühren für Genehmigungen, Vermessungsleistungen, Untersuchungen des Baugrunds, Versicherungen, Erschließung und Hausanschlüsse. Auch Erdarbeiten, Baustelleneinrichtung oder Außenanlagen können – abhängig vom jeweiligen Angebot – separat zu berücksichtigen sein.

Eine pauschale Prozentangabe ist für die individuelle Finanzplanung nur begrenzt aussagekräftig. Grundstück, Bodenverhältnisse, Region, Erschließungszustand und Leistungsumfang können erhebliche Unterschiede verursachen. Sinnvoll ist deshalb eine projektbezogene Aufstellung aller bekannten und noch zu erwartenden Positionen.

Typische Posten der Baunebenkosten

Die Baunebenkosten können aus zahlreichen Einzelpositionen bestehen. Ein wichtiger Bereich sind die Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und beträgt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Wird ein Makler eingeschaltet, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Ihre Höhe und Verteilung hängen vom konkreten Geschäft und den geltenden Vereinbarungen ab.

Ein weiterer Kostenblock kann die Erschließung des Grundstücks sowie die Herstellung der erforderlichen Hausanschlüsse betreffen. Ob und welche Kosten entstehen, hängt unter anderem davon ab, wie weit das Grundstück bereits erschlossen ist, wo sich die vorhandenen Leitungen befinden und welche Arbeiten auf dem Grundstück erforderlich sind. Auch bei einem als „erschlossen“ bezeichneten Grundstück sollte deshalb konkret geprüft werden, welche Leistungen bereits vorhanden oder bezahlt sind.

Hinzu kommen je nach Bauprojekt Gebühren und Kosten für Bauantrag, Genehmigungen und Vermessungsleistungen. Die Höhe richtet sich unter anderem nach den örtlichen Vorgaben und dem jeweiligen Vorhaben. Eine Baugrunduntersuchung kann zudem wichtige Informationen zur Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Grundstücks liefern. Umfang und Kosten richten sich nach den Anforderungen des konkreten Bauprojekts.

Auch Versicherungen können während der Bauphase relevant sein. Welche Absicherung benötigt wird, sollte anhand der persönlichen Situation und des Bauvorhabens geprüft werden. Dazu kann beispielsweise eine Bauherrenhaftpflichtversicherung gehören.

Weitere Kosten können durch die Baustelleneinrichtung entstehen. Dazu zählen je nach Projekt etwa Baustrom, Bauwasser, Zufahrten, Stellflächen für Montagegeräte oder Container. Welche dieser Leistungen bereits im Vertrag enthalten sind und welche gesondert bezahlt werden müssen, sollte vor Vertragsabschluss anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung geprüft werden.

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Tipps zur Kalkulation der Baunebenkosten

Für eine belastbare Kalkulation empfiehlt es sich, sämtliche bekannten Kostenpositionen möglichst früh zusammenzustellen. Dabei sollte klar zwischen bereits verbindlich angebotenen Beträgen, geschätzten Kosten und noch offenen Positionen unterschieden werden. Die Übersicht lässt sich während der Planung fortlaufend aktualisieren.

Bei frei wählbaren Dienstleistungen können Vergleichsangebote sinnvoll sein. Das betrifft beispielsweise bestimmte Erdarbeiten, Außenanlagen oder weitere separat zu beauftragende Leistungen. Wichtig ist, nicht allein den Preis zu vergleichen, sondern auch den jeweiligen Leistungsumfang.

Digitale Kalkulationstools oder Tabellen können helfen, die einzelnen Kostenbereiche übersichtlich zu erfassen. So lassen sich geplante Beträge, Angebote und tatsächlich angefallene Kosten gegenüberstellen und Änderungen im Gesamtbudget schneller erkennen.

Zusätzlich kann ein finanzieller Puffer für noch nicht abschließend bekannte Kosten eingeplant werden. Wie hoch dieser sein sollte, lässt sich nicht für jedes Bauvorhaben pauschal festlegen. Maßgeblich sind unter anderem der Planungsstand, die Boden- und Grundstückssituation sowie die Zahl der noch nicht verbindlich kalkulierten Leistungen.

Hilfreich ist eine fortlaufende Kostenübersicht, beispielsweise in einer Tabellenkalkulation. Dort können geplante, angebotene und tatsächlich angefallene Beträge dokumentiert werden. Dadurch werden Abweichungen früh sichtbar und können in der weiteren Finanzplanung berücksichtigt werden.

Finanzierung der Baunebenkosten – Optionen im Überblick

Baunebenkosten können zu unterschiedlichen Zeitpunkten vor und während des Bauprojekts fällig werden. Dazu gehören beispielsweise Zahlungen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb sowie Kosten für Vermessung, Genehmigungen oder vorbereitende Arbeiten.

Wie Banken diese Positionen bei einer Baufinanzierung berücksichtigen und welcher Eigenkapitalanteil verlangt wird, hängt vom Kreditinstitut, der persönlichen Finanzsituation und dem konkreten Vorhaben ab. Deshalb sollten sämtliche erwarteten Baunebenkosten bereits im Finanzierungsgespräch offengelegt und in den Gesamtfinanzierungsbedarf einbezogen werden.

Ob einzelne Kosten über das Immobiliendarlehen finanziert werden können, ist ebenfalls mit dem jeweiligen Finanzierungspartner zu klären. Je vollständiger die Kostenaufstellung zu Beginn ist, desto besser lässt sich beurteilen, welcher Finanzierungsbedarf tatsächlich besteht.

Je nach zeitlichem Ablauf kann außerdem eine Zwischenfinanzierung infrage kommen, beispielsweise wenn Zahlungen fällig werden, bevor andere Finanzierungsmittel zur Verfügung stehen. Konditionen und zusätzliche Finanzierungskosten sollten dabei vorab geprüft werden.

Daneben können für bestimmte Bauvorhaben Förderprogramme bestehen. Die KfW bietet derzeit unter anderem Förderkredite für Neubauvorhaben an, sofern die jeweiligen Programmbedingungen erfüllt sind. Fördermöglichkeiten sind projekt- und personenbezogen, können sich ändern und stehen teilweise unter dem Vorbehalt verfügbarer Mittel. Deshalb sollten Bauherren die aktuellen Voraussetzungen prüfen, bevor sie eine Förderung in die Finanzierung einplanen.

Eine vollständige Finanzierungsplanung berücksichtigt damit nicht nur den Hauspreis, sondern auch Grundstück, Baunebenkosten sowie weitere projektbezogene Ausgaben.

Realistisch kalkulieren, gut vorbereitet ins Eigenheim

Baunebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkalkulation beim Hausbau. Wie hoch sie ausfallen, lässt sich jedoch nicht mit einem allgemeingültigen Prozentsatz bestimmen. Grundstück, Standort, Bodenverhältnisse, Gebühren, Erschließung und individuell beauftragte Leistungen können die tatsächliche Summe deutlich beeinflussen.

Wer die einzelnen Kostenpositionen früh erfasst, Angebote und Leistungsbeschreibungen prüft und noch offene Ausgaben berücksichtigt, schafft eine belastbarere Grundlage für die Finanzierung. Eine laufend aktualisierte Kostenübersicht hilft dabei, Veränderungen während der Planung rechtzeitig zu erkennen.

So lässt sich der Finanzierungsbedarf für das eigene Bauvorhaben auf Basis der tatsächlich zu erwartenden Leistungen und Kosten planen.

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