Baunebenkosten beim Hausbau: Was genau das bedeutet dazu was dazu zählt
Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Menschen das wichtigste Lebensziel. Doch wer ein Haus baut, sollte sich nicht allein auf die reinen Baukosten konzentrieren. Neben dem Preis für das Gebäude selbst fallen zahlreiche weitere Ausgaben an, die unter dem Begriff Baunebenkosten zusammengefasst werden. Diese Kosten sind unverzichtbar, sie betreffen nahezu jede Phase des Bauprojekts und können – wenn sie nicht eingeplant werden – zu erheblichen finanziellen Problemen führen. Baunebenkosten machen im Durchschnitt 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten eines Bauprojekts aus. Wer sich mit ihnen frühzeitig und gründlich auseinandersetzt, schafft Sicherheit, vermeidet Finanzierungslücken und sorgt für einen reibungslosen Ablauf beim Bau des Eigenheims.
Alles Wichtige auf einen Blick
- Typische Posten sind z.B. Notargebühren, Genehmigungen, Gutachten, Versicherungen, Vermessungsleistungen, Bodengutachten, Erschließung, Erdarbeiten sowie die später anzulegenden Außenanlagen.
- Regionale Unterschiede, etwa bei der Grunderwerbsteuer oder der Maklercourtage fürs Grundstück, wirken sich erheblich auf die Gesamtsumme aus.
- Ein frühzeitiger Kostenpuffer schützt vor Finanzierungslücken.
- Förderprogramme und Zuschüsse können die Belastung reduzieren.
Was sind Baunebenkosten?
Unter Baunebenkosten versteht man alle Ausgaben, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten entstehen. Während die Baukosten unmittelbar mit der Errichtung des Gebäudes verbunden sind – vom Fundament über den Rohbau bis hin zu Dach, Fassade, Innenausbau und Ausstattung – beziehen sich die Baunebenkosten auf flankierende Ausgaben. Dazu gehören die Kaufnebenkosten beim Erwerb des Grundstücks, die Kosten für Genehmigungen und Bauanträge, die Honorare für Gutachter oder Vermessungsingenieure, die Aufwendungen für Versicherungen und nicht zuletzt die Erschließung des Grundstücks.
Unter Baunebenkosten versteht man alle Ausgaben, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten entstehen. Während die Baukosten unmittelbar mit der Errichtung des Gebäudes verbunden sind – vom Fundament über den Rohbau bis hin zu Dach, Fassade, Innenausbau und Ausstattung – beziehen sich die Baunebenkosten auf flankierende Ausgaben. Dazu gehören die Kaufnebenkosten beim Erwerb des Grundstücks, die Kosten für Genehmigungen und Bauanträge, die Honorare für Gutachter oder Vermessungsingenieure, die Aufwendungen für Versicherungen und nicht zuletzt die Erschließung des Grundstücks.
Wer ein Haus mit Baukosten von 375.000 Euro plant, muss daher mit zusätzlichen 50.000 bis 75.000 Euro rechnen. Ohne eine frühzeitige und vollständige Berücksichtigung dieser Ausgaben ist die Finanzierungsplanung unvollständig und führt im Ernstfall zu Liquiditätsengpässen.
Typische Posten der Baunebenkosten
Die Baunebenkosten bestehen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen, die in ihrer Summe den finanziellen Rahmen erheblich erweitern. Ein wesentlicher Block sind die Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Grundstücks. Sie setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, den Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung. Kommt ein Makler hinzu, fällt zusätzlich eine Provision an, die in vielen Fällen zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises liegt. Bereits diese Posten können dazu führen, dass sich der Kaufpreis des Grundstücks um 10 bis 15 Prozent erhöht.
Ein zweiter wichtiger Kostenblock sind die Erschließung und die Hausanschlüsse. Auch wenn ein Grundstück als „erschlossen“ angeboten wird, bedeutet das nicht zwingend, dass alle Anschlüsse bis an die Grundstücksgrenze geführt sind. Die Anbindung an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation verursacht teils erhebliche Kosten. In Neubaugebieten können hierfür 5.000 bis 10.000 Euro anfallen, bei ländlichen Grundstücken ohne vorhandene Infrastruktur sind es nicht selten Beträge, die weit über 10.000 Euro hinausgehen.
Hinzu kommen die Kosten für Bauanträge, Genehmigungen und amtliche Vermessungen. Jede Kommune erhebt dafür unterschiedliche Gebühren, sodass Bauherren sich frühzeitig bei den zuständigen Behörden informieren sollten. Unverzichtbar ist zudem ein Bodengutachten, das Aufschluss über die Tragfähigkeit und die Beschaffenheit des Baugrunds gibt. Je nach Aufwand kostet es ca. 1.000 Euro. Ohne dieses Gutachten drohen böse Überraschungen, wenn etwa zusätzliche Fundamentarbeiten erforderlich werden.
Ein weiterer Bereich betrifft die Versicherungen. Während der Bauphase ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sinnvoll.
Schließlich fallen Kosten für die Einrichtung der Baustelle an. Baustrom und Bauwasser müssen beantragt und bezahlt werden, Baustraßen und Stellplätze für Kräne müssen eingerichtet, Container für die Abfallentsorgung aufgestellt werden. Diese scheinbar kleinen Posten summieren sich und können das Budget erheblich belasten.
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Tipps zur Kalkulation der Baunebenkosten
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist eine präzise Kalkulation der Baunebenkosten unerlässlich. Der erste Schritt sollte darin bestehen, eine detaillierte Liste aller möglichen Posten zu erstellen. Diese Liste muss regelmäßig überprüft und aktualisiert werden, denn während des Bauprojekts können sich neue Anforderungen ergeben.
Sehr hilfreich ist es, Vergleichsangebote einzuholen. Gerade bei Dienstleistungen wie Gutachten, Vermessungsarbeiten oder Versicherungen gibt es erhebliche Preisunterschiede. Wer sich die Zeit nimmt, mehrere Angebote einzuholen z.v. bei den Erdarbeiten oder den Außenanlagen, spart schnell einige Tausend Euro.
Darüber hinaus ist es sinnvoll, digitale Kalkulationstools oder Hausplaner zu nutzen. Sie ermöglichen es, verschiedene Szenarien durchzuspielen und die Auswirkungen von Preisänderungen sofort zu erkennen. Auf diese Weise lassen sich Kostenfallen frühzeitig identifizieren.
Besonders wichtig ist die Bildung eines Puffers. Mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten sollten zusätzlich zur Verfügung stehen, um unvorhergesehene Ausgaben abzufangen. Viele Experten empfehlen sogar 15 Prozent, da sich gerade bei den Nebenkosten häufig unerwartete Posten ergeben.
Ein bewährter Praxis-Tipp ist die Führung einer Excel-Tabelle. In ihr können alle geplanten und tatsächlich angefallenen Nebenkosten eingetragen werden. So behalten Bauherren den Überblick, erkennen Abweichungen sofort und können rechtzeitig gegensteuern.
Finanzierung der Baunebenkosten – Optionen im Überblick
Die Finanzierung der Baunebenkosten stellt viele Bauherren vor besondere Herausforderungen, da ein Großteil dieser Ausgaben bereits vor oder während der Bauphase fällig wird. Notarkosten, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer müssen unmittelbar nach dem Grundstückskauf bezahlt werden. Banken erwarten in der Regel, dass diese Kosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer hier nicht ausreichend Rücklagen gebildet hat, gerät schnell in Schwierigkeiten.
Andere Posten, etwa die Kosten für Gutachten, Versicherungen oder die Erschließung, können in die Baufinanzierung integriert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sie von Beginn an in die Finanzierungskalkulation aufgenommen werden. Fehlen diese Angaben, besteht die Gefahr, dass das Darlehen nicht ausreicht.
In manchen Fällen ist eine Zwischenfinanzierung erforderlich. Diese dient dazu, die Zeitspanne zu überbrücken, bis das eigentliche Baukreditdarlehen ausgezahlt wird. Das ist insbesondere dann notwendig, wenn Grundstückskosten bereits fällig sind, bevor die Baufinanzierung vollständig bereitsteht.
Darüber hinaus existieren staatliche Förderprogramme, die Bauherren entlasten können. Hier gilt es sich frühzeitig darum zu kümmern. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, insbesondere für energieeffizientes oder barrierefreies Bauen. Auch einzelne Bundesländer und Kommunen stellen Fördermittel bereit. Wer diese Angebote geschickt kombiniert, kann die finanzielle Belastung erheblich reduzieren.
Eine durchdachte Finanzierungsstrategie berücksichtigt nicht nur die Baukosten, sondern auch die Nebenkosten in ihrer gesamten Breite. Nur so entsteht eine solide Basis für ein erfolgreiches Bauprojekt.
Realistisch kalkulieren, sicher ins Eigenheim
Die Baunebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten beim Hausbau. Mit einem Anteil von bis zu 20 Prozent können sie den finanziellen Rahmen erheblich erweitern. Sie umfassen nicht nur die offensichtlichen Posten sondern auch viele kleinere Ausgaben, die leicht übersehen werden.
Wer die Nebenkosten von Anfang an in die Kalkulation einbezieht, Angebote vergleicht, digitale Tools nutzt und einen ausreichenden Puffer einplant, legt den Grundstein für ein erfolgreiches Bauprojekt. Eine solide Finanzierungsstrategie, die auch Förderprogramme berücksichtigt, schützt vor unliebsamen Überraschungen.
So wird der Traum vom Eigenheim nicht zu einer finanziellen Belastung, sondern zu einer nachhaltigen und sicheren Investition in die Zukunft.
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