Eigenleistung beim Hausbau: Was wirklich möglich ist, was es bringt und wo klare Grenzen liegen

Alles Wichtige auf einen Blick

• Eigenleistung bezeichnet vor allem Arbeiten, die Bauherren selbst oder mit privaten Helfern ausführen; davon zu unterscheiden sind selbst beauftragte Fachfirmen
• Gut abgrenzbare Ausbauarbeiten wie Malerarbeiten oder bestimmte Bodenbeläge kommen eher für Eigenleistung infrage
• Eigenarbeit kann Baukosten reduzieren; ob und in welcher Höhe sie bei der Finanzierung berücksichtigt wird, entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner

Was bedeutet Eigenleistung beim Hausbau?

Im engeren Sinn bezeichnet Eigenleistung beim Hausbau Arbeiten, die Bauherren selbst oder mit privaten Helfern ausführen. In Bauverträgen können daneben Leistungen aus dem Leistungsumfang des Baupartners herausgenommen und vom Bauherrn anderweitig organisiert werden. Werden dafür externe Fachunternehmen beauftragt, handelt es sich jedoch nicht um persönliche Eigenarbeit.

Die persönliche Arbeitsleistung wird im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung häufig als sogenannte Muskelhypothek bezeichnet. Typische Beispiele sind Maler- und Tapezierarbeiten oder das Verlegen bestimmter Bodenbeläge, sofern diese Leistungen nicht Bestandteil des vereinbarten Bauvertrags sind.

Davon zu unterscheiden ist die eigenständige Beauftragung externer Fachfirmen. In diesem Fall schließt der Bauherr selbst den Vertrag mit dem jeweiligen Unternehmen und übernimmt insbesondere die Koordination dieser Leistung mit dem übrigen Bauablauf. Für Mängel an dieser Fremdleistung ist grundsätzlich das vom Bauherrn beauftragte Unternehmen der Vertragspartner.

Diese Unterscheidung ist besonders für Vertragsabgrenzung, Mängelrechte und Finanzierung wichtig. Deshalb sollte bereits vor Vertragsabschluss eindeutig festgelegt werden, welche Arbeiten der Hausanbieter übernimmt, welche der Bauherr selbst ausführt und welche Leistungen separat an andere Unternehmen vergeben werden.

Welche Eigenleistungen beim Hausbau realistisch sind

Für Eigenleistung eignen sich vor allem Arbeiten, die vertraglich und technisch klar vom übrigen Bauablauf abgegrenzt werden können und für die der Bauherr über die erforderlichen Fähigkeiten, Werkzeuge und ausreichend Zeit verfügt. In der Praxis betrifft das häufig Teile des Innenausbaus.

Zu den klassischen Eigenleistungen gehören Maler- und Tapezierarbeiten. Sie lassen sich häufig vergleichsweise gut von anderen Gewerken trennen. Allerdings müssen Untergründe vorbereitet sein und die Arbeiten zum vorgesehenen Zeitpunkt abgeschlossen werden, damit sich nachfolgende Termine nicht verschieben.

Auch Bodenbeläge wie Laminat, Vinyl oder Parkett können je nach Aufbau und vereinbartem Leistungsumfang selbst verlegt werden. Dabei müssen insbesondere die Anforderungen an Untergrund, Restfeuchte und das jeweilige Verlegesystem berücksichtigt werden. Fehler können zusätzliche Material- oder Nacharbeitungskosten verursachen.

Auch die Montage von Innentüren, Sockelleisten oder bestimmten dekorativen Wandverkleidungen kann je nach Bauablauf als Eigenleistung vereinbart werden. Ob diese Arbeiten tatsächlich sinnvoll selbst übernommen werden können, hängt vom jeweiligen Haus, der Ausbaustufe und den angrenzenden Gewerken ab.

Neben der handwerklichen Ausführung spielt der organisatorische Aufwand eine wichtige Rolle. Material muss ausgewählt und beschafft, Termine müssen eingehalten und die eigenen Arbeiten mit anderen Gewerken abgestimmt werden. Deshalb sollte nicht nur die mögliche Kostenersparnis, sondern auch der erforderliche Zeitaufwand berücksichtigt werden.

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Wo die Grenzen der Eigenleistung beim Hausbau liegen

Besondere Vorsicht ist bei Arbeiten erforderlich, die sicherheitsrelevant sind, technische Vorschriften erfüllen müssen oder unmittelbar in Leistungen anderer Gewerke eingreifen. Dazu gehören insbesondere Teile der Elektro-, Gas- und Wasserinstallation sowie Arbeiten an tragenden Bauteilen.

Für bestimmte Installationsarbeiten bestehen konkrete rechtliche Vorgaben. Arbeiten an elektrischen Anlagen dürfen nach § 13 NAV grundsätzlich nur durch den Netzbetreiber oder ein in ein Installateurverzeichnis eingetragenes Installationsunternehmen durchgeführt werden. Entsprechende Vorgaben bestehen für Gasanlagen; auch die Errichtung und wesentliche Veränderung von Trinkwasseranlagen ist besonders geregelt.

Auch statisch relevante Arbeiten eignen sich nicht für ungeplante Eigenleistungen. Änderungen an tragenden Wänden, Decken, Dachkonstruktionen oder anderen konstruktiven Bauteilen müssen mit der Planung, Statik und dem verantwortlichen Baupartner abgestimmt werden.

Ein weiterer zentraler Punkt sind die Mängelrechte. Für selbst ausgeführte Arbeiten besteht gegenüber dem Baupartner grundsätzlich kein Mängelanspruch für die eigene Leistung. Wird dagegen ein externes Fachunternehmen direkt vom Bauherrn beauftragt, schuldet dieses Unternehmen die vereinbarte mangelfreie Werkleistung. Ansprüche wegen Mängeln richten sich dann grundsätzlich gegen diesen Vertragspartner. Problematisch können insbesondere Schnittstellen sein, wenn sich später nicht eindeutig feststellen lässt, welchem Leistungsbereich eine Ursache zuzuordnen ist.

Wer Freunde, Verwandte oder andere private Helfer einsetzt, sollte außerdem den gesetzlichen Unfallversicherungsschutz berücksichtigen. Private Bauhelfer können bei nicht gewerbsmäßigen Bauarbeiten über die BG BAU gesetzlich unfallversichert sein; Bauherren selbst und ihre Ehe- oder Lebenspartner sind dagegen nicht automatisch über diesen Schutz versichert.

Wieviel Eigenleistung beim Hausbau realistisch ist

Wie viel Eigenleistung sinnvoll übernommen werden kann, hängt nicht allein vom handwerklichen Können ab. Häufig ist die verfügbare Zeit der entscheidende begrenzende Faktor. Ausbauarbeiten müssen zusätzlich zu Beruf, Familie und anderen Verpflichtungen ausgeführt werden und können sich über mehrere Wochen erstrecken.

Eigenleistungen müssen zudem in den Bauablauf passen. Ist eine selbst übernommene Arbeit nicht rechtzeitig abgeschlossen, können davon abhängige Folgearbeiten später beginnen. Besonders relevant ist das bei Leistungen, auf die andere Gewerke unmittelbar aufbauen.

Ein begrenzter Umfang klar abgegrenzter Eigenleistungen lässt sich deshalb meist besser kalkulieren als die Übernahme vieler miteinander verbundener Arbeiten. Vor Vertragsabschluss sollte geklärt werden, zu welchem Zeitpunkt die jeweilige Eigenleistung ausgeführt werden muss und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

Für die Kostenplanung sollten neben dem entfallenden Lohnanteil auch Material, Werkzeug, Transport, Entsorgung und mögliche Nacharbeiten berücksichtigt werden. Ebenso sinnvoll ist ein Zeitpuffer für den Fall, dass Arbeiten länger dauern oder kurzfristig doch durch einen Fachbetrieb übernommen werden müssen.

Wie viel kann man durch Eigenleistung beim Hausbau sparen?

Die mögliche Einsparung durch Eigenleistung hängt stark von Art und Umfang der übernommenen Arbeiten ab. Pauschale Prozentangaben sind deshalb wenig aussagekräftig. Ein finanzieller Vorteil kann vor allem dort entstehen, wo ein wesentlicher Teil der Kosten auf Arbeitsleistung entfällt und die erforderlichen Arbeiten tatsächlich selbst erbracht werden können.

Bei Malerarbeiten, Bodenbelägen oder ähnlichen Ausbauarbeiten entfällt bei eigener Ausführung insbesondere der entsprechende Lohnanteil. Dem stehen jedoch eigene Materialkosten, Werkzeug, Arbeitszeit sowie mögliche Mehrkosten durch Fehler oder spätere Nacharbeiten gegenüber.

Auch Verzögerungen sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Verlängert sich dadurch beispielsweise die Mietdauer oder entstehen zusätzliche Finanzierungskosten, reduziert das die ursprünglich errechnete Ersparnis.

Wichtig ist außerdem die Trennung zwischen rechnerischer Eigenleistung und verfügbarem Eigenkapital. Der angesetzte Wert eigener Arbeitsstunden steht nicht als Geldbetrag zur Verfügung. Wie eine Bank Eigenleistungen innerhalb einer Baufinanzierung berücksichtigt, muss deshalb mit dem jeweiligen Finanzierungspartner abgestimmt werden.

Eigenleistung beim Hausbau berechnen – Bewertung durch Banken

Persönliche Eigenarbeit kann im Rahmen einer Baufinanzierung als sogenannte Muskelhypothek berücksichtigt werden. Es gibt jedoch keine für alle Banken einheitliche Bewertung. Wie viel Eigenleistung ein Finanzierungspartner anerkennt, hängt unter anderem von dessen Finanzierungsrichtlinien und der Plausibilität des geplanten Umfangs ab.

Deshalb sollten Eigenleistungen nicht erst nach Abschluss der Finanzierung eingeplant werden. Sinnvoll ist eine klare Aufstellung darüber, welche Arbeiten selbst ausgeführt werden, welche Leistungen dadurch aus dem Bauvertrag entfallen und welche Kosten weiterhin für Material oder Fremdleistungen entstehen.

Selbst an externe Unternehmen vergebene Gewerke sind davon zu unterscheiden: Hier spart der Bauherr keine eigene Arbeitsleistung ein, sondern übernimmt lediglich die Beauftragung und Koordination außerhalb des Hausvertrags.

Eigenleistung kann den benötigten Finanzierungsbetrag reduzieren, ist aber nicht automatisch mit frei verfügbarem Eigenkapital gleichzusetzen. Für die Finanzierungsplanung sollte daher nur mit dem Betrag gerechnet werden, den der jeweilige Finanzierungspartner tatsächlich berücksichtigt.

Eigenleistung beim Hausbau steuerlich absetzbar – was tatsächlich gilt

Die eigene Arbeitsleistung ist nicht nach § 35a EStG steuerlich absetzbar, da dafür keine abzugsfähigen Arbeitskosten an einen Handwerksbetrieb gezahlt werden.

Wichtig ist außerdem: Auch extern beauftragte Handwerkerleistungen sind während des eigentlichen Neubaus nicht automatisch steuerlich begünstigt. Nach den Anwendungshinweisen des Bundesfinanzministeriums zählen handwerkliche Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Haushalts bis zu dessen Fertigstellung anfallen, zu den nicht begünstigten Neubaumaßnahmen.

Erst bei begünstigten Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einem bestehenden Haushalt kann § 35a Abs. 3 EStG greifen. Dann können aktuell 20 Prozent der berücksichtigungsfähigen Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro pro Jahr, von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden. Voraussetzung sind unter anderem eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers.

Berücksichtigt werden dabei grundsätzlich die ausgewiesenen Arbeitskosten einschließlich in Rechnung gestellter Maschinen- und Fahrtkosten; Materialkosten gehören nicht zu den begünstigten Aufwendungen.

Für Eigenleistungen im Rahmen eines Neubaus sollte daher kein steuerlicher Vorteil nach § 35a EStG in die Baukostenrechnung eingeplant werden.

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