5 Tipps für Ihre Baufinanzierung: So gelingt der Hausbau

1. Zinsen und Tilgung richtig kalkulieren

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Sollzinsbindung in der Regel eine gleichbleibende Rate. Diese besteht aus Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil innerhalb der Rate ab, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Der vereinbarte Sollzins gilt dabei für die jeweilige Zinsbindungsfrist und nicht automatisch bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens.

Für die Finanzierung ist deshalb nicht nur der aktuelle Zinssatz entscheidend. Wichtig sind auch die anfängliche Tilgung, die Dauer der Sollzinsbindung und die verbleibende Restschuld am Ende dieser Zeit. Je höher die Tilgung bei ansonsten gleichen Konditionen ausfällt, desto schneller reduziert sich die Restschuld – allerdings steigt damit auch die monatliche Belastung.

2. Monatsrate realistisch berechnen

Vor Abschluss einer Baufinanzierung sollte geklärt werden, welche monatliche Rate dauerhaft zum eigenen Haushalt passt. Neben der Kreditrate sollten laufende Wohnkosten, Rücklagen und finanzielle Reserven berücksichtigt werden.

Bei einem Annuitätendarlehen lässt sich die anfängliche Jahresrate vereinfacht aus Sollzins plus anfänglichem Tilgungssatz berechnen. Beispiel: Bei einem Darlehen von 150.000 Euro, 3 Prozent Sollzins und 1,5 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich rechnerisch zunächst eine Jahresrate von 6.750 Euro beziehungsweise rund 562,50 Euro monatlich. Ein bestimmter Tilgungssatz wie 1,5 Prozent ist jedoch keine allgemeingültige Vorgabe.

Auch Sondertilgungen können die Restschuld reduzieren. Sie sind aber nur möglich, wenn entsprechende Rechte im Darlehensvertrag vereinbart wurden. Deshalb lohnt es sich, neben der Monatsrate auch Sondertilgungsoptionen und mögliche Tilgungssatzänderungen zu vergleichen.

3. Laufzeit und Zinsbindung an die Lebensplanung anpassen

Eine Baufinanzierung läuft häufig über viele Jahre. Deshalb sollte die voraussichtliche Restschuld nicht nur für das Ende der ersten Zinsbindung, sondern auch mit Blick auf spätere Lebensphasen betrachtet werden.

Wer beispielsweise zum geplanten Renteneintritt noch eine hohe Restschuld hat, sollte prüfen, ob die zukünftige Rate auch mit dem dann verfügbaren Einkommen tragbar bleibt. Vollständig schuldenfrei zu einem bestimmten Alter zu sein, ist dagegen keine allgemeine Voraussetzung für eine sinnvolle Finanzierung.

Wichtig ist vielmehr, verschiedene Szenarien durchzurechnen: Wie hoch ist die Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren? Welche Rate wäre bei einer Anschlussfinanzierung erforderlich? Und wie verändert sich die Finanzierung, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation ändern? Die passende Zinsbindung hängt dabei unter anderem von Tilgung, Restschuld und dem gewünschten Maß an Zinssicherheit ab.

4. Öffentliche Förderprogramme frühzeitig prüfen

Öffentliche Förderprogramme können Bestandteil einer Baufinanzierung sein. Welche Förderung tatsächlich infrage kommt, hängt jedoch immer vom konkreten Bauvorhaben und den jeweils geltenden Programmbedingungen ab.

Aktuell bietet die KfW für Neubauten unter anderem das KfW-Wohneigentumsprogramm (124), „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (296), „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298) und „Wohneigentum für Familien – Neubau“ (300) an. Die Bezeichnungen „Klimafreundlicher Neubau“ sind hierbei offizielle Programmnamen. Förderhöhe, technische Voraussetzungen, Einkommensgrenzen und Kombinationsmöglichkeiten unterscheiden sich je nach Programm.

Auch der richtige Zeitpunkt ist wichtig. Bei KfW-Programmen gelten konkrete Vorgaben für Antragstellung, Vertragsabschluss und Vorhabensbeginn. Fördermittel sollten deshalb frühzeitig geprüft und erst nach entsprechender Zusage verbindlich in die Finanzierung eingeplant werden. Bei einzelnen Programmen bestehen besondere Regelungen oder Ausnahmen, sodass immer die aktuellen Förderbedingungen maßgeblich sind.

Zusätzlich können je nach Bundesland oder Kommune weitere Angebote bestehen. Ob beispielsweise regionale Förderprogramme oder vergünstigte Grundstücksangebote verfügbar sind, sollte direkt bei den zuständigen Stellen geprüft werden.

5. Finanzierungsangebote vergleichen und Beratung nutzen

Bei einer Baufinanzierung lohnt sich der Vergleich mehrerer Angebote. Dabei sollte nicht ausschließlich der Sollzins betrachtet werden. Für die Bewertung sind insbesondere der effektive Jahreszins, die Zinsbindung, die anfängliche Tilgung, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und weitere Vertragsbedingungen relevant. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ebenfalls, mehrere Angebote einzuholen und Finanzierungsmodelle anhand ihrer tatsächlichen Konditionen zu vergleichen.

Auch die Flexibilität des Darlehens kann wichtig sein. Möglichkeiten zur Sondertilgung oder zur Veränderung des Tilgungssatzes können hilfreich sein, wenn sich die finanzielle Situation während der Laufzeit verändert.

Bei Fragen zu Hausplanung, Kostenrahmen und den nächsten Schritten stehen Ihnen die regionalen STREIF-Bauberatungen zur Verfügung. Für die konkrete Finanzierung sollten die Angebote und Konditionen der jeweiligen Banken oder Finanzierungspartner individuell geprüft werden.

Eine gute Baufinanzierung passt zum Bauvorhaben und zur persönlichen finanziellen Situation. Wer Rate, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld, Reserven und mögliche Förderprogramme gemeinsam betrachtet, schafft eine belastbare Grundlage für die Finanzierung des eigenen Hauses.

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Quellen:
https://www.bsb-ev.de/neubau/10-tipps-zur-baufinanzierung
https://ce-baufinanz.de/tipps-und-tricks
https://www.hausbauhelden.de/finanzierung-news/10-tipps-zur-baufinanzierung/