Grundschuld einfach erklärt: Bedeutung, Eintragung und Tipps für Bauherren 

Alles Wichtige auf einen Blick

• Die Grundschuld ist ein häufig verwendetes Sicherungsmittel bei Immobilienfinanzierungen.
• Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort bestehen, bis sie gelöscht wird.
• Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld keine bestimmte Forderung voraus.
• Für Bestellung und Eintragung fallen Notar- und Grundbuchkosten nach den gesetzlichen Gebührenregelungen an.
• Eine Sicherungsvereinbarung beziehungsweise Zweckerklärung legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Ein Grundstück wird dabei zugunsten eines Gläubigers – bei einer Baufinanzierung häufig der finanzierenden Bank – mit einer bestimmten Geldsumme belastet.

Bei Immobilienkrediten wird meist eine sogenannte Sicherungsgrundschuld vereinbart. Sie dient der Bank als Sicherheit für die Forderungen, die in der dazugehörigen Sicherungsvereinbarung festgelegt sind. Wird das Darlehen nicht vertragsgemäß zurückgezahlt und liegen die rechtlichen Voraussetzungen vor, kann die Bank ihre Sicherheit im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten.

Die Grundschuld ist damit ein wichtiges Instrument zur Absicherung vieler Immobilienfinanzierungen. Ob eine Bank eine Grundschuld verlangt und welche Bedingungen gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Finanzierungskonzept und Kreditvertrag.

Rechtlicher Rahmen

Die Grundschuld ist in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Wesentlich ist dabei: Anders als eine Hypothek setzt die Grundschuld rechtlich keine bestimmte Forderung voraus.

In der Baufinanzierung besteht allerdings regelmäßig zusätzlich eine Sicherungsvereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank. Sie bestimmt, welche Ansprüche des Kreditinstituts durch die Grundschuld tatsächlich abgesichert werden.

Auch wenn das abgesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, wird eine eingetragene Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Für ihre Löschung sind weitere Erklärungen und eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Grundschuld und Hypothek gehören beide zu den Grundpfandrechten, unterscheiden sich aber rechtlich in einem wichtigen Punkt: Die Hypothek ist unmittelbar von der gesicherten Forderung abhängig. Die Grundschuld setzt dagegen keine Forderung voraus.

Wird eine durch eine Grundschuld abgesicherte Finanzierung zurückgezahlt, kann die Grundschuld zunächst weiterhin im Grundbuch eingetragen bleiben. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass sie ohne weitere Abstimmung für jede neue Finanzierung genutzt werden kann. Ob eine bestehende Grundschuld wiederverwendet oder an einen anderen Finanzierungspartner abgetreten werden kann, sollte mit der betreffenden Bank und dem Notar geklärt werden.

Diese rechtliche Flexibilität ist ein Grund dafür, dass die Grundschuld bei Immobilienfinanzierungen häufig eingesetzt wird.

Warum die Grundschuld beim Hauskauf wichtig ist

Banken verlangen bei der Finanzierung einer Immobilie regelmäßig Sicherheiten. Eine Grundschuld ist dafür ein häufig verwendetes Instrument, weil sie unmittelbar auf dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie lastet.

Ob eine Grundschuld verlangt wird und in welcher Höhe sie bestellt werden soll, legt der Finanzierungspartner im Rahmen der Kreditentscheidung fest. Bei grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen ist ihre ordnungsgemäße Bestellung üblicherweise eine Voraussetzung für die Auszahlung des entsprechenden Kreditbetrags.

Deshalb sollte die Grundschuldbestellung frühzeitig mit Finanzierungspartner und Notar abgestimmt werden, damit die Finanzierung zum vorgesehenen Zeitpunkt bereitgestellt werden kann.

Rechtliche Grundlagen & Eintragung im Grundbuch

Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch enthält unter anderem Angaben zum Grundstück, zum Eigentümer sowie zu eingetragenen Rechten und Belastungen. Grundschulden und Hypotheken werden in Abteilung III geführt.

Gesetzliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage der Grundschuld findet sich insbesondere in den §§ 1191 ff. BGB. Für die Grundschuld gelten darüber hinaus verschiedene Vorschriften über Hypotheken entsprechend.

Bei einer als Kreditsicherheit eingesetzten Grundschuld kann der Gläubiger unter den dafür geltenden Voraussetzungen auf das belastete Grundstück zugreifen. Eine Befriedigung aus dem Grundstück erfolgt dabei im Wege der Zwangsvollstreckung.

Die Grundschuld sollte deshalb nicht lediglich als formaler Bestandteil der Finanzierung betrachtet werden. Bauherren und Immobilienkäufer sollten insbesondere verstehen, welche Forderungen abgesichert werden und welche Erklärungen sie bei der Bestellung abgeben.

Ablauf der Grundschuldbestellung

Die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld erfolgt in mehreren Schritten:

Vorbereitung der Unterlagen:
Der Finanzierungspartner stellt in der Regel die Unterlagen für die gewünschte Grundschuld zur Verfügung. Darin werden unter anderem Gläubiger, Grundstück und Höhe der einzutragenden Grundschuld bezeichnet.

Termin beim Notar:
Die erforderlichen Erklärungen zur Grundschuldbestellung werden über einen Notar abgewickelt. Der Notar erläutert die rechtliche Bedeutung der Erklärungen und bereitet die erforderlichen Unterlagen für das Grundbuchamt vor.

Eintragung im Grundbuch:
Der Antrag auf Eintragung wird an das zuständige Grundbuchamt weitergeleitet. Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung ist ein wesentlicher rechtlicher Schritt für die Entstehung des Grundpfandrechts.

Rangordnung:
Sind mehrere Rechte an einem Grundstück eingetragen, ist auch deren Rang relevant. Er bestimmt unter anderem, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Verwertung berücksichtigt werden. Finanzierungspartner verlangen deshalb häufig eine bestimmte Rangstelle. Welche Rangfolge im konkreten Fall erforderlich ist, wird im Rahmen der Finanzierung festgelegt.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld

Eine Grundschuld kann als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld ausgestaltet sein:

• Buchgrundschuld: Sie wird im Grundbuch eingetragen; ein zusätzlicher Grundschuldbrief wird nicht ausgestellt.
• Briefgrundschuld: Zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief aus.

Die Buchgrundschuld ist in der Praxis ein häufig verwendetes Modell. Welche Form eingesetzt wird, ergibt sich aus der konkreten Gestaltung der Finanzierung.

Kosten der Grundschuldeintragung

Für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld entstehen Notar- und Grundbuchkosten. Ihre Höhe richtet sich nach den gesetzlichen Gebührenregelungen, insbesondere dem Gerichts- und Notarkostengesetz, und nach dem jeweiligen Geschäftswert sowie den konkret erforderlichen Tätigkeiten.

Ein pauschaler Prozentsatz ist deshalb für die individuelle Kalkulation nur eingeschränkt aussagekräftig. Bauherren sollten die voraussichtlichen Kosten für ihre konkrete Grundschuld ermitteln und in der Bauplanung beziehungsweise Finanzierungsplanung berücksichtigen.

Löschung der Grundschuld

Nach vollständiger Rückzahlung des abgesicherten Kredits wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Sie bleibt zunächst im Grundbuch bestehen.

Soll sie gelöscht werden, stellt die Bank nach vollständiger Tilgung üblicherweise eine Löschungsbewilligung zur Verfügung. Für die Löschung sind die erforderlichen Erklärungen des Eigentümers sowie die Eintragung der Löschung durch das Grundbuchamt notwendig.

Ob eine bestehende Grundschuld gelöscht, für eine spätere Finanzierung bei derselben Bank weitergenutzt oder gegebenenfalls abgetreten werden soll, sollte im Einzelfall geprüft werden. Gerade bei einem geplanten Immobilienverkauf kann eine noch eingetragene Grundschuld zusätzliche Schritte erforderlich machen.

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Grundschuld & Baufinanzierung: Warum Banken sie fordern

Bei vielen Baufinanzierungen verlangt die Bank eine Sicherheit für das gewährte Darlehen. Die Grundschuld ermöglicht es, das Grundstück beziehungsweise die Immobilie als Sicherheit einzusetzen.

Welche Sicherheiten eine Bank verlangt, in welcher Höhe eine Grundschuld bestellt werden soll und welchen Rang sie erhalten muss, ist Bestandteil der jeweiligen Finanzierungsentscheidung.

Wie die Grundschuld Sicherheit schafft

Gewährt eine Bank einen Immobilienkredit, besteht das Risiko, dass der Kreditnehmer seine vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen kann. Eine Grundschuld kann dieses Risiko absichern, indem der Bank ein Grundpfandrecht an der Immobilie eingeräumt wird.

Kann eine fällige und abgesicherte Forderung nicht erfüllt werden, kann die Grundschuld unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen Grundlage für eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück sein.

Für Kreditnehmer bedeutet dies: Die Grundschuld sollte gemeinsam mit Kreditvertrag und Sicherungsvereinbarung betrachtet werden. Die konkreten Kreditkonditionen hängen neben den Sicherheiten von zahlreichen weiteren Faktoren wie Finanzierungssumme, Eigenkapital, Bonität, Beleihungswert und Marktkonditionen ab.

Warum Banken die Grundschuld bevorzugen

Ein wesentlicher Unterschied zur Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld rechtlich nicht an eine einzelne Forderung gebunden ist. Durch eine Sicherungsvereinbarung wird festgelegt, für welche Forderungen sie im konkreten Finanzierungsverhältnis verwendet werden darf.

Eine bereits bestehende Grundschuld kann unter bestimmten Voraussetzungen später erneut genutzt oder übertragen werden. Ob dies sinnvoll und vom neuen beziehungsweise bisherigen Finanzierungspartner akzeptiert wird, ist jedoch im Einzelfall zu klären.

Auch bei einer Umschuldung kann geprüft werden, ob eine bestehende Grundschuld abgetreten oder anderweitig weiterverwendet werden kann. Eine automatische oder in jedem Fall unkomplizierte Übertragung auf eine andere Bank besteht jedoch nicht.

Die Zweckerklärung – die Verbindung zur Finanzierung

Da die Grundschuld selbst keine bestimmte Forderung voraussetzt, wird bei der Sicherungsgrundschuld zusätzlich festgelegt, welche Forderungen abgesichert werden. Dies erfolgt in einer Sicherungsvereinbarung, häufig auch als Zweckerklärung bezeichnet.

Darin können beispielsweise geregelt werden:

• welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden,
• welche Nebenforderungen einbezogen sind,
• unter welchen Voraussetzungen die Sicherheit freigegeben oder anderweitig verwendet wird.

Bauherren sollten diese Vereinbarung ebenso sorgfältig prüfen wie den Darlehensvertrag und die Grundschuldbestellung.

Praxis-Tipps für Bauherren und Käufer

Wer sich frühzeitig mit der Grundschuld beschäftigt, kann die einzelnen Schritte seiner Finanzierung besser einordnen.

Grundschuldhöhe mit der Bank abstimmen

Die Höhe der Grundschuld sollte nicht pauschal anhand eines festen Zuschlags zum Kreditbetrag bestimmt werden. Sie wird mit dem Finanzierungspartner abgestimmt und ergibt sich aus der jeweiligen Finanzierung und den vorgesehenen Sicherheiten.

Neben dem Grundschuldbetrag können in der Urkunde Grundschuldzinsen und weitere Nebenleistungen vorgesehen sein. Diese Angaben sind von den vertraglichen Kreditzinsen zu unterscheiden.

Kosten konkret einkalkulieren

Für Notar und Grundbuchamt fallen gesetzlich bestimmte Gebühren an. Wie hoch diese im konkreten Fall sind, hängt insbesondere von der Höhe der Grundschuld und den erforderlichen notariellen sowie grundbuchrechtlichen Vorgängen ab. Diese Kosten sollten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Zweckerklärung prüfen

Die Sicherungsvereinbarung beziehungsweise Zweckerklärung legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Bauherren sollten deshalb genau prüfen, welchen Umfang die Vereinbarung hat und unter welchen Voraussetzungen die Sicherheit später freigegeben werden kann.

Der in Grundschuldbestellungen genannte Grundschuldzins ist dabei nicht mit dem Sollzins des Immobilienkredits gleichzusetzen. Welche Höhe eingetragen wird und welche rechtliche Bedeutung sie hat, sollte der Notar anhand der konkreten Urkunde erläutern.

Rangfolge im Grundbuch beachten

Sind mehrere Rechte an einer Immobilie eingetragen, ist deren Rangfolge für die beteiligten Finanzierungspartner relevant. Welche Rangstelle ein Kreditgeber verlangt, hängt von der jeweiligen Finanzierung ab.

Auch bei Förderkrediten sollte die Besicherung mit dem Finanzierungspartner abgestimmt werden. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich je nach Förderprogramm und Finanzierungskonstruktion.

Löschung bewusst entscheiden

Nach Rückzahlung eines Kredits besteht eine Grundschuld grundsätzlich weiter, solange sie nicht gelöscht wird. Ob sie im Grundbuch verbleiben oder gelöscht werden soll, hängt von der weiteren Planung ab.

Eine bestehende Grundschuld kann unter bestimmten Voraussetzungen für eine spätere Finanzierung nutzbar sein. Dies sollte jedoch vor einer Entscheidung mit Bank und Notar abgestimmt werden – insbesondere, wenn ein Bankwechsel oder Verkauf der Immobilie geplant ist.

Sicherheit und Klarheit bei der Baufinanzierung

Die Grundschuld ist bei Immobilienfinanzierungen ein häufig eingesetztes Sicherungsmittel. Sie gibt der finanzierenden Bank ein Grundpfandrecht an der Immobilie und wird durch die Sicherungsvereinbarung mit den konkret abgesicherten Forderungen verknüpft.

Wer versteht, wie Grundschuldbestellung, Eintragung, Rangfolge und spätere Löschung funktionieren, kann die Finanzierungsschritte besser nachvollziehen. Besonders wichtig ist es, Darlehensvertrag, Grundschuldbestellung und Sicherungsvereinbarung nicht isoliert voneinander zu betrachten.

Bei Fragen zu den konkreten rechtlichen Erklärungen ist der Notar der richtige Ansprechpartner. Die individuellen Kreditbedingungen und Sicherheiten werden mit dem jeweiligen Finanzierungspartner vereinbart.

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