Was zählt zur Wohnfläche? Regeln, Ausnahmen und Beispiele einfach erklärt
Die Berechnung der Wohnfläche ist ein wichtiges Thema beim Hausbau, Kauf oder bei der Vermietung einer Immobilie. Die angegebene Wohnfläche kann unter anderem für Preisvergleiche, Mietverträge, Finanzierungsunterlagen und die Planung eines Hauses relevant sein. Dennoch herrscht oft Unsicherheit darüber, welche Räume und Flächen vollständig, teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche zählen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gibt hierfür konkrete Berechnungsregeln vor – besonders bei Dachschrägen, Wintergärten, Balkonen oder Terrassen.
Planung
Alles Wichtige auf einen Blick:
- Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) enthält konkrete Regeln zur Ermittlung und Anrechnung von Wohnflächen. Ihr gesetzlicher Anwendungsbereich betrifft insbesondere Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz.
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden nach der WoFlV grundsätzlich vollständig angerechnet.
- Flächen unter Dachschrägen werden abhängig von der lichten Höhe vollständig, zur Hälfte oder gar nicht berücksichtigt.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.
- Kellerräume, Heizungsräume und Garagen zählen nach der WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Rechtliche Grundlagen der Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt seit dem 1. Januar 2004. Sie regelt, welche Grundflächen bei einer Berechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz zur Wohnfläche gehören und wie diese zu ermitteln und anzurechnen sind. Sie ist damit nicht automatisch für jede private Immobilie und jede denkbare Wohnflächenangabe gesetzlich vorgeschrieben.
Auch bei frei finanziertem Mietwohnraum spielt die WoFlV jedoch eine wichtige Rolle. Der Bundesgerichtshof zieht sie bei der Auslegung des Begriffs „Wohnfläche“ grundsätzlich heran, sofern die Vertragsparteien keine andere Berechnung vereinbart haben und nicht ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder aufgrund der Art der Wohnung naheliegender ist.
Die Wohnfläche umfasst nach § 2 WoFlV grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören. Hinzu kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch Wintergärten sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht zur Wohnfläche zählen dagegen insbesondere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Boden- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls ausgeschlossen sind Räume, die den Anforderungen des jeweiligen Landesbauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen.
Für Eigentümer und Bauherren ist eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung wichtig, um Grund- und Wohnflächen voneinander unterscheiden zu können. Bei Mietverhältnissen kann die vereinbarte Wohnfläche darüber hinaus rechtliche Bedeutung erlangen.
Bei älteren Gebäuden oder Unterlagen können noch Berechnungen nach früheren Regelwerken wie der Zweiten Berechnungsverordnung vorkommen. Deshalb sollte bei bestehenden Flächenangaben geprüft werden, nach welcher Berechnungsmethode sie ursprünglich ermittelt wurden.
Jetzt den aktuellen STREIF Hauskatalog herunterladen und entdecken, wie unterschiedliche Grundrisse und Raumkonzepte geplant werden können.
Was zählt alles zur Wohnfläche?
Welche Flächen zur Wohnfläche zählen, richtet sich nach der angewendeten Berechnungsmethode. Nach der WoFlV gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet sind. Entscheidend ist anschließend, wie die einzelnen Flächen nach den Vorgaben der Verordnung angerechnet werden.
Typischerweise gehören beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und innerhalb der Wohnung gelegene Abstellräume dazu, sofern die jeweiligen Räume die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung erfüllen.
Bei Räumen mit Dachschrägen kommt es auf die lichte Höhe an:
- mindestens 2 m Höhe: 100 %
- mindestens 1 m und weniger als 2 m Höhe: 50 %
- weniger als 1 m Höhe: 0 %
Diese Staffelung ist unmittelbar in § 4 WoFlV festgelegt.
Auch Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen können zur Wohnfläche gehören, werden aber teilweise anders angerechnet. Unbeheizbare Wintergärten und vergleichbare nach allen Seiten geschlossene Räume werden nach der WoFlV zur Hälfte angesetzt. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte berücksichtigt.
Bei einem Einfamilienhaus können insbesondere Dachschrägen, Terrassen, Wintergärten und Nebenräume dazu führen, dass sich Grundfläche und anrechenbare Wohnfläche unterscheiden.
Auch Treppen werden gesondert behandelt. Nach § 3 WoFlV bleiben die Grundflächen von Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht.
Eine allgemeine Faustformel wie „150 m² Grundfläche entsprechen etwa 135 m² Wohnfläche“ wäre dagegen nicht belastbar. Wie groß die Differenz tatsächlich ist, hängt vollständig vom konkreten Grundriss, den Raumhöhen und den vorhandenen Sonderflächen ab.
Was zählt nicht bzw. nur teilweise zur Wohnfläche?
Nicht jede Fläche eines Hauses oder einer Wohnung wird nach der WoFlV vollständig zur Wohnfläche gerechnet. Die Verordnung unterscheidet zwischen einzubeziehenden Grundflächen, anteilig anzurechnenden Flächen und Bereichen, die nicht zur Wohnfläche gehören.
Nach § 2 WoFlV zählen insbesondere folgende Zubehörräume nicht zur Wohnfläche:
- Kellerräume
- Abstell- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen
- Bodenräume
- Trockenräume
- Heizungsräume
- Garagen
Auch Geschäftsräume sowie Räume, die den Anforderungen des jeweiligen Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen, sind ausgeschlossen.
Bei Wintergärten ist zu unterscheiden. Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden nach der WoFlV zur Hälfte angerechnet. Bei anderen entsprechend zur Wohnung gehörenden geschlossenen Räumen richtet sich die Anrechnung nach den weiteren Voraussetzungen der Verordnung.
Balkone, Loggien und Terrassen gehören ebenfalls zu den ausdrücklich genannten Flächen. Sie werden jedoch nicht grundsätzlich vollständig angerechnet: Nach der WoFlV gilt regelmäßig ein Viertel und maximal die Hälfte der Grundfläche.
Bei einer Dachgeschosswohnung können Dachschrägen die Wohnfläche erheblich beeinflussen. Die Grundfläche eines Raumes kann deshalb größer sein als die nach WoFlV anrechenbare Wohnfläche. Maßgeblich sind die jeweiligen lichten Höhen.
Auch Gartenflächen gehören nicht zur Wohnfläche nach der WoFlV. Ob für einen Garten besondere Eigentums- oder Nutzungsrechte bestehen, ist davon rechtlich zu unterscheiden und für die Wohnflächenberechnung nicht entscheidend.
Bei Mietwohnungen kann eine falsche Flächenangabe rechtliche Folgen haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine tatsächliche Wohnfläche, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche liegt, einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Dabei kommt es jedoch auf die vertragliche Situation und die Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche an.
Für Hausbau und Immobilienplanung ist es deshalb sinnvoll, nachvollziehbar festzuhalten, nach welcher Methode eine angegebene Wohnfläche berechnet wurde. So können Grundfläche, Wohnfläche und weitere Nutzflächen klar voneinander unterschieden werden.
Wohnfläche richtig planen – Klarheit bei Grundriss und Flächen
Eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung schafft Klarheit darüber, welche Bereiche eines Hauses vollständig, teilweise oder nicht in die Wohnfläche eingehen. Für den Hausbau ist dies insbesondere bei Grundrissplanung, Flächenvergleich und der Beschreibung des geplanten Hauses relevant.
Wer frühzeitig berücksichtigt, wie Dachschrägen, Terrassen, Balkone, Wintergärten oder Nebenräume angerechnet werden, kann Grund- und Wohnfläche besser voneinander unterscheiden. Dabei sollte stets angegeben beziehungsweise nachvollziehbar sein, welche Berechnungsmethode für die jeweilige Flächenangabe verwendet wird.
Bei der Hausplanung können beispielsweise folgende Punkte berücksichtigt werden:
- klare Zuordnung von Wohn-, Neben- und Zubehörräumen
- Berücksichtigung der lichten Raumhöhe bei Dachschrägen
- gesonderte Betrachtung von Balkonen, Loggien und Terrassen
- nachvollziehbare Darstellung von Grund- und Wohnflächen
- Abstimmung der Flächenberechnung auf das konkrete Haus und den vorgesehenen Verwendungszweck
Auch bei STREIF werden Grundrisse und Flächen im Rahmen der individuellen Hausplanung konkret dargestellt. Entscheidend für eine belastbare Wohnflächenangabe ist dabei die jeweils zugrunde gelegte Berechnung und die konkrete Ausführung des Hauses.
Eine sorgfältige Flächenplanung hilft Bauherren somit vor allem dabei, unterschiedliche Hausentwürfe besser zu vergleichen und zu verstehen, wie die tatsächlich geplanten Räume genutzt werden können. Sie ist jedoch keine Garantie für eine bestimmte Wertentwicklung, Finanzierung oder Förderfähigkeit.
Erfahren Sie, wie unterschiedliche Grundrisse und Raumaufteilungen geplant werden können – im Whitepaper „Individuelles Hausdesign“.
